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GASTOS AUTOPROMOCIÓN DE VIVIENDA UNIFAMILIAR

Aunque actualmente existen muchas casas a la venta en Cataluña, somos muchos los que optamos  por comprarnos un terreno y  construirnos nuestra  propia casa. Esto sucede porque la autopromoción  presenta  unas ventajas muy significativas,  respecto a las casas de segunda mano, como pueden ser:

  • Mejor eficiencia energética
  • Una casa diseñada y construida acorde a tus gustos y necesidades.
  • Una mejor relación calidad-precio….

Pues bien, este artículo va dirigido especialmente a vosotros, los particulares que deseáis construir vuestra propia casa, para que contéis con la información necesaria antes de dar el paso

Gastos a tener en cuenta para la autopromoción de una vivienda.

Antes de ponernos manos a la obra conviene tener muy claro cuáles son los principales gastos asociados a la construcción de una vivienda.  Habitualmente, el gasto más elevado corresponde al precio del suelo, que suele representar el 45% del coste total de una vivienda.

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Los gastos son estimados en base a nuestra experiencia en el sector.  No dudéis en contactar con nosotros si tenéis dudas sobre los costes totales de una autopromoción, ofrecemos estudios de viabilidad gratuitos  y sin ningún compromiso

1.- El Suelo

El precio del terreno
Lo que más va a influir en el precio del terreno son sus características, es decir, su ubicación, la orientación que tenga,  la morfología de la finca,  si el terreno es plano o por el contrario tiene mucha pendiente y su aprovechamiento urbanístico.
Notario y registrador
Suele ser alrededor de un 0,5% del precio de compra del terreno.

Impuestos
Al comprar el terreno tendrás que pagar impuestos, aunque el tributo dependerá de quien sea el vendedor

  • Si el vendedor del terreno es un particular, deberás hacer frente al Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, en Cataluña supone un 10%
  • Si el vendedor del terreno es una empresa, deberás hacer frente al 21 % de IVA . En este caso además, también hay que pagar lo que se llama IAJD –Impuesto de Actos Jurídicos Documentales.  En Cataluña, este Impuesto supone el 1,5% del valor del terreno.

Es importante, medir bien el gasto de la parcela y tener en mente la cantidad global de la inversión, evitando así, gastarse todo el dinero en la parcela y acabar construyendo una vivienda de baja calidad.

2.- Honorarios técnicos

Los honorarios técnicos se componen de tres tipos; estudios del terreno, proyecto y dirección de obra (más impuestos).

Estudio del terreno
Estudio topográfico (para saber la geometría exacta de la parcela) y el estudio geotécnico  (conocer las características del terreno para diseñar una cimentación adecuada). Los precios suelen oscilar entre 1000-1350 € para este servicio

Proyecto
Los honorarios del arquitecto por elaborar el proyecto de la vivienda, suelen rondar el 4-6% del presupuesto de ejecución material, dependiendo de la complejidad y superficie de la vivienda.

Dirección de obra
La dirección de obra de arquitecto y aparejador y el coordinador de seguridad y salud (normalmente esta función también la realiza el mismo aparejador). Los honorarios dependen de la complejidad del proyecto y oscilan entre el 2-3% del presupuesto de ejecución material cada uno.

Impuestos de honorarios técnicos
El IVA aplicable a los honorarios técnicos es de un 21% del presupuesto de honorarios.

3.- Licencia Municipal

Los gastos relacionados con la licencia municipal depende de cada ayuntamiento,  el total de este gasto oscila entre el 4-5% sobre el presupuesto de ejecución material

Tasa por licencia urbanística
Esta tasa sirve para que el Ayuntamiento controle que el proyecto se adecúe a lo establecido en la normativa municipal.
Impuesto sobre construcciones, instalaciones y obras
Para poder obtener el permiso de obra es necesario, por un lado, presentar el proyecto de ejecución y pagar el impuesto sobre construcciones, instalaciones y obras. Por otro lado, hay que depositar una fianza de gestión de residuos de construcción  y otra por posibles desperfectos de la vía pública, que se devolverán al finalizar la obra si esta todo correcto.

4.- Ejecución de la obra

El otro gasto importante es el que corresponde a la ejecución de las obras, que se puede ‘comer’, aproximadamente, un 40% de nuestro presupuesto

Presupuesto de obra
El presupuesto de obra  es la suma de los costes de ejecutar cada una de las partidas que figuran en las mediciones del proyecto. Los precios pueden variar dependiendo del terreno, la empresa constructora, y de las características de la construcción. Pero lo que más influye en el precio de la construcción es;

  • La superficie de la vivienda.
  • La calidad de materiales y acabados.
  • Acondicionamiento de los espacios exteriores de la parcela (pavimentos exteriores,piscina, ajardinamiento, vallas, etc…)
  • La complejidad de la construcción.
  • Las características del terreno: geometría, geología, facilidad de acceso…
  • La calidad de la empresa constructora
Impuestos de ejecución de obra
El I.V.A. aplicable a las obras de autopromoción es un 10% del presupuesto de obra

Es recomendable consultar a varias empresas constructoras y no quedarse siempre con el presupuesto más ajustado a la baja porque puede acabar redundando en la calidad de la construcción.

5.- Gestiones tras la finalización de la  obra

Una vez finalizadas las obras, el arquitecto y aparejador deben certificar el final de la obra y proceder a:

Escritura de obra nueva
Tras la finalización de las obras, hay que escriturar la casa ante notario y registrar la propiedad en el Registro de la Propiedad.

  • Los honorarios del notario y del registrador, en torno al 0,5% del valor de la vivienda
  • Impuesto de Actos Jurídicos Documentales por la declaración de obra nueva.  El 1,5% sobre el valor de coste de la obra nueva.
Cédula de habitabilidad
Sirve para que la Comunidad Autónoma compruebe el cumplimiento de las condiciones de habitabilidad de la vivienda, suele ser un importe muy pequeño.
Tasa por licencia de primera ocupación
Está en torno al 0-1% del presupuesto de ejecución material
Alta de suministros
Alta de los diferentes suministros de agua, electricidad, gas y telecomunicaciones. Aquí el precio depende de la compañía con la que se contrate y suele rondar los 200€ por suministro.

6.- Financiación

En el caso de necesitar pedir un préstamo hay que contar con los gastos de la hipoteca;

Tasación
300-400 €
Constitución de hipoteca
  • Notaria y Registro, en torno al 0,5 % de la responsabilidad hipotecaria.
  • Impuesto de actos jurídicos documentados: el 1,5% de la hipoteca concedida
Intereses bancarios
Dependen de las condiciones de suscripción de la hipoteca

El particular no dispone de todo el dinero del préstamo inmediatamente, sino que el banco le va facilitando determinadas cantidades conforme avanza la construcción de la vivienda y se presentan las certificaciones de obra.

7.- Opcionales

El auto promotor no está obligado a suscribir ningún seguro, pero es aconsejable,  ya que es parte responsable de la obra.

Por ello, debería plantearse la contratación de tres seguros, aunque insistimos que no son obligatorios.

Seguro de Responsabilidad Civil
Coste aproximado del seguro  350 €.Que cubre cualquier reclamación por daños materiales y / o personales producidos a terceros, incluidos los propios trabajadores de la obra.
Seguro todo riesgo construcción
Coste aproximado del seguro  300 €. Cubre los daños que pueda sufrir la obra durante su ejecución, así como el robo de materiales acopiados o instalados.
Seguro decenal
Está orientado a cubrir cualquier daño estructural que aparezca en la vivienda durante sus 10 primeros años de vida y que afecte a sus elementos de cimentación y estructura, que comprometan la resitencia y estabilidad del edificio. La ley señala que no será necesario la constitución de esta garantía en el supuesto que sea una autopromoción de vivienda unifamiliar.

Aunque este seguro no es obligatorio, si transmite la propiedad antes de los 10 años, deberá asegurarse que en el contrato de compraventa y en las condiciones que pacte con el comprador, se deja claro, que se vende bajo la condición de que la parte compradora renuncia a la garantía decenal.

El coste es variable, dependiendo de cada proyecto, una vivienda unifamiliar cuyo coste total de construcción no supere los 300.000 €, hablamos de un coste del seguro decenal, entre 2.500 y 2.900 €

Esperamos que este artículo os sirva de guía a la hora de planificar los gastos involucrados en la autopromoción de una vivienda. Es necesario ser conscientes de los gastos que conlleva nuestro proyecto desde el inicio hasta el final para que así llegue a buen puerto con las mínimas “sorpresas” posibles.

No dudéis en contactar con nosotros si tenéis dudas sobre los costes totales de una autopromoción, ofrecemos estudios de viabilidad gratuitos  y sin ningún compromiso.

3 Comentarios

  1. Juan Carlos

    Me ha sido de gran utilidad para hacer mi planing de autopromoción

  2. Un artículo completo y bien explicado, gracias por hacer el esfuerzo de sintetizar tantos datos de manera clara y concisa para orientar a los pequeños inversores. También nos resulta útil a los profesionales!

  3. Manuel

    Voy a hacerme la casa por mi cuenta y he mirado en varias webs y como lo explicáis vosotros, en ninguna.
    Agradeceros lo bien que lo habéis explicado.

    Un saludo.

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